Renovierung. Formularklausel. Mietende. Abgeltungsklausel.

AG Hamburg-Harburg, 647 C 495/05, Urteil vom 5. Juli 2006


Zum Sachverhalt

Die Kläger als ehemalige Mieter einer Wohnung des Beklagten begehren die Rückzahlung einer restlichen Mietkaution; der Beklagte macht Gegenansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen geltend.

Aus der Urteilsbegründung

Die zulässige Klage ist begründet. Die Kläger haben einen Anspruch auf die Rückzahlung der restlichen Kaution in Höhe von EUR 623,20 gegen den Beklagten. [..] Denn der Beklagte hat keine Gegenansprüche, mit denen er gegen den Rückzahlungsanspruch der Kläger aufrechnen kann.

Ein solcher Anspruch ergibt sich nicht aus §§ 281, 535 BGB. Denn hinsichtlich des Flurs und des vorderen rechten Raumes waren die im Mietvertrag vorgesehenen Renovierungsintervalle noch nicht abgelaufen, da die Mietdauer lediglich 3 Jahre und 6 Monate betrug. Der Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, dass die mietvertraglich vorgesehenen Fristen aufgrund eines schlechten dekorativen Zustandes der streitgegenständlichen Wohnung zu verkürzen gewesen seien.

Eine wirksame Übertragung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf die Kläger ist nämlich nicht erfolgt. Denn § 10 Ziffer 4 bis 7 des Mietvertrages sind gemäß §§ 305 ff. BGB insgesamt unwirksam.

§ 10 des Mietvertrages ist als allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB anzusehen. Nach § 310 Abs. 3 Nr. 2 kann dahinstehen, ob der Vertrag nur zur einmaligen Verwendung bestimmt war. Die Geschäftsbedingungen sind auch von dem Beklagten gestellt worden, § 310 Abs. 3 Ziffer 1 BGB. § 10 des Mietvertrages unterliegt daher der inhaltlichen Kontrolle anhand der §§ 307 ff. BGB. Die Bestimmung in § 10 Ziffer 7, dass die Mieter ohne Zustimmung des Vermieters nicht von den üblichen Ausführungsarten abweichen dürfen, ist dabei gemäß § 307 BGB unwirksam, weil sie die Kläger unzulässig benachteiligt.

Diese Klausel schränkt den Mieter nämlich in unangemessener Weise bei der dekorativen Ausgestaltung seiner Wohnung ein. Der Mieter bewohnt eine Wohnung nicht, um sie ständig in einem unveränderten Zustand für den Vermieter vorzuhalten, sondern um sich dort nach seinem Geschmack einzurichten. Er unterliegt daher bei der Gestaltung seines räumlichen Lebensmittelpunktes keinen Beschränkungen, solange die Rechte des Vermieters oder Dritter nicht berührt werden. Durch die Art der Renovierung können sich im laufenden Mietverhältnisses keine Beeinträchtigungen der Rechte des Vermieters einstellen, solange es sich nicht um eine sachlich verfehlte Dekoration handelt (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 535 BGB, Rn. 172 - 173). Zudem wirkt die Klausel im Ergebnis wie eine unzulässige Endrenovierungsklausel.

Sobald der Mieter nämlich während des Bestehens des Mietverhältnisses von der bei Einzug vorgegebenen Ausführungsart abweicht, hätte er nach der Klausel bei Mietende in jedem Fall zu renovieren. Dieses unzulässige Ergebnis darf auch nicht auf Umwegen erreicht werden (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 538 BGB Rn. 174).

Durch die Kombination mit § 10 Ziffer 7 des Mietvertrages sind indes auch § 10 Ziffer 3 und Ziffer 4 des Mietvertrages als unwirksam gemäß § 307 BGB anzusehen (sogenannter Summierungseffekt). Denn die Kläger werden gerade durch die Kombination dieser Klauseln unangemessen benachteiligt. Neben der Verpflichtung zur laufenden Dekoration wird ihnen nämlich (möglicherweise) zusätzlich die Verpflichtung auferlegt, eine Endrenovierung durchzuführen (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 538 BGB Rn. 177). Dabei ist irrelevant, dass die Klauseln auf verschiedene Ziffern von § 10 des Mietvertrages verteilt sind. Maßgeblich ist nämlich allein, dass es sich um eine Gesamtregelung zu einem einheitlichen Gegenstand, und zwar den Schönheitsreparaturen, handelt (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 538 BGB, Rn. 179).

Erstritten von RAen Steins & Schadendorff


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