Wohnfläche. Abweichung. Mietminderung. Rückwirkung.

AG Hamburg-Altona, 315b C 129/05, Urteil vom 3. November 2006


Zum Sachverhalt

Die Parteien streiten um eine Wohnflächenabweichung und sich daraus ergebende wechselseitige Mietezahlungsansprüche. Der Kläger war Vermieter, der Beklagte Mieter einer Wohnung im Lstieg in Hamburg-Bahrenfeld vom 1.6.2003 bis zum 30.11.2004; der monatliche Gesamtmietzins war mit € 1.000 vereinbart; der Mietvertrag der Parteien sieht eine Wohnfläche von 91 m2 vor. Die Wohnung im EG weist einen ca. 8 m2 großen Balkon nach Westen zum Garten des Grundstücks auf. Der Kläger behauptet, die Wohnung sei 84,84 qm groß. Er steht dabei auf dem Standpunkt, der Balkon sei mit der Hälfte seiner Fläche anzurechnen.

Aus der Urteilsbegründung

Die Klage ist weitgehend unbegründet. Der Kläger kann nur im erkannten Umfang die Zahlung des ausstehenden Mietzinses verlangen, § 535 Abs. 2 BGB. Die vom Beklagten erklärte Aufrechnung greift weitgehend durch. Der Beklagte kann seinerseits Erstattung der überzahlten Miete beanspruchen. Zu Recht verweist der Beklagte auf ein Minderungsrecht, denn die vom Sachverständigen zutreffend und unwidersprochen ermittelte Wohnfläche unterschreitet die im Mietvertrag vorgesehene um mehr als 10 v.H. (vgl. i.e. BGH, NJW 2004, 2230 ff.). Bereits der geltend gemachte Mietzins für Oktober und November 2004 mindert sich hiermit, und für die übrigen Monate ist die Überzahlung zu erstatten, § 812 BGB.

Es ist auch nicht zu erkennen, dass der Beklagte sein Minderungsrecht verwirkt hätte, seine Berufung darauf mithin nun treuwidrig wäre. (wird ausgeführt)

Für die Höhe der von Beklagtenseite zur Aufrechnung gestellten Gegenforderung wird auf die zutreffende Berechnung durch den Kläger selbst im Schriftsatz vom 14.9.2006 verwiesen. Zu Recht geht er hierbei von einer Wohnfläche im Rechtssinne von 80,78 m2 aus. Soweit der Sachverständige zu dem Ergebnis von 78,78 m2 gelangt ist, beruht dies auf der (unzutreffenden) Anrechnung des Balkons, die als Rechtsfrage der Beurteilung des Sachverständigen entzogen und dem Gericht vorbehalten ist. Dieser ist aber mit Blick auf § 44 Abs. 2 der II. BV vorliegend mit der Hälfte seiner Fläche zu veranschlagen, denn ihm kommt angesichts seiner ohnehin großen Fläche und der rückwärtigen Lage nach Westen zum ruhigen Garten hin in einer bevorzugten Wohngegend ein deutlich erhöhter Nutzwert zu, und auf letzteren, nicht auf eine Überdachung, kommt es an (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 Randnr. 68).

Erstritten von RAen Steins & Schadendorff


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