Nebenkostenabrechnung. Hausmeisterkosten. Kürzung.

AG Hamburg-St. Georg, 911 C 552/05, Urteil vom 15. Dezember 2006


Zum Sachverhalt

Der Kläger als Mieter einer Wohnung der beklagten Baugenossenschaft verlangt die Erstattung eines Teils der von ihm auf Grund der Nebenkostenabrechnungen der Beklagten für die Jahre 2002 bis 2004 geleisteten Beträge, unter anderem für die Hausmeisterkosten.

Aus der Urteilsbegründung

Die Hausmeisterkosten sind jeweils nicht in voller Höhe auf die Mieter umzulegen. Es ergibt sich für die Jahre 2002-2004 ein Rückzahlungsbetrag von 179,21 €. Die Hausmeisterkosten sind nur zu einem prozentualen Anteil von 50 % umlagefähig. Im Übrigen können diese Kosten nicht auf die Mieter umgelegt werden. Es ist bei den Hausmeisterkosten ein Abzug für die Tätigkeiten des Hausmeisters vorzunehmen, die auf Instandhaltung, Instandsetzung, Verwaltung und Schönheitsreparaturen entfällt (Langenberg, [Betriebskostenrecht, 4. Aufl.] S. 44).

Zum einen handelt es sich dabei um allgemeine Wartungs- und Reparaturmaßnahmen und zum anderen um die Entlastung der Verwaltung durch Verteilen von Rundschreiben oder Abrechnungen, Abmahnungen von Mietern, also die Vertretung der Hausverwaltung vor Ort. Diese nicht umlagefähigen Kosten lassen sich am besten durch Stundenlisten ermitteln. Da für den fraglichen Zeitraum keine Stundenlisten geführt wurden, ist der vorzunehmenden Abzug zu schätzen. Grundsätzlich ist stets von einem pauschalen Abzug von 20 % auszugehen. Da die Beklagte beweisbelastet ist für das Vorliegen der Voraussetzungen einer Umlage der Kosten auf die Mieter, geht die fehlende Überprüfbarkeit der Tätigkeitsbereiche des Hausmeisters zu ihren Lasten. Auf der Grundlage der dargestellten Tätigkeitsbereiche ist von einem entsprechenden Abzug auszugehen. So sind in der Dienstanweisung enthalten die Überwachung und Wartung der Druckerhöhungsanlagen, Gartenarbeiten, Reparaturarbeiten, Schnee- und Eisbeseitigung für den Verwaltungsbereich und Sauberhalten der Sandkisten. Diese Arbeiten können nicht auf die Mieter umgelegt werden. Die nach der Dienstanweisung verbleibenden umlagefähigen Tätigkeiten, sind lediglich mit einem Anteil von 50 % der insgesamt den Hausmeistern übertragenen Aufgaben anzusetzen....

Soweit die Beklagte vorträgt, dass ein entsprechender Abzug für Verwaltungs- und Instandsetzungsarbeiten vorab vorgenommen wurde, reicht dies nicht aus. Es ist erforderlich, dass der Mieter aus der Betriebskostenabrechnung ersehen kann, welche Kosten insgesamt entstanden sind und inwieweit diese umgelegt werden. Bei einer Bereinigung der Kosten vor der Aufnahme in die Abrechnung besteht für den Mieter keine Möglichkeit, die Abrechnung aus sich heraus nachzuvollziehen.

Erstritten von RAen Steins & Schadendorff


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