Betriebskosten-Abrechnung. Mischnutzung. Kostentrennung.

LG Hamburg, 311 S 133/06, Urteil vom 22. Juni 2007


Zum Sachverhalt

Die Parteien streiten um eine Nachforderung der Vermieterin als Klägerin aus ihren Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2002 bis 2004. Die Mieter als Beklagte beanstanden, dass die Abrechnung der Heizkosten nicht ordnungsgemäß erfolgte.

Aus der Urteilsbegründung

Der Klägerin steht kein Anspruch auf Nachzahlung von Heizkosten für die Jahre 2002 - 2004 zu, weil sie innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 BGB* insoweit keine formell wirksamen Abrechnungen vorgelegt hat. Da der angesetzte Betrag für die Heizkosten bereits die Klagforderung übersteigt, führt dies dazu, dass der Klägerin überhaupt kein Nachzahlungsanspruch mehr zusteht. Über die darüber hinaus geltend gemachten inhaltlichen Beanstandungen braucht deshalb auch nicht entschieden zu werden.

Die Abrechnungen einschließlich der Anlagen (Abrechnung der Fa. W. für die Klägerin als Miteigentümerin der Wohnungseigentümergemeinschaft) erfüllen im Hinblick auf die angesetzten Heizkosten nicht die Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung im Sinne des § 556 BGB. Entscheidend ist, dass die Klägerin hinsichtlich der geltend gemachten Heizkosten (hier die Ölkosten) ihrer Abrechnung lediglich einen herausgerechneten Teilbetrag – nämlich für das Wohnhaus – aus einer die Abrechnungseinheiten „Wohnhaus-Gewerbeeinheit- Basiseinheit“ umfassenden Gesamtsumme zugrunde gelegt hat. Dies mag inhaltlich sogar richtig und zwingend sein, es fehlt aber die für die Beklagten überprüfbare Ableitung dieses Teilbetrages aus der Gesamtsumme. Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind; dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind (s. BGH NJW 2007, 1059 ff.) Es genügt hierbei nicht, nur die insoweit schon bereinigten Kosten mitzuteilen, denn der Mieter muss in die Lage versetzt werden, den Anspruch des Vermieters gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (BGH a.a.0.).

Soweit die Klägerin darauf verweist, dass dies nur für dem Grunde nach nicht umlagefähige Kosten gelten könne, vermag die Kammer dies der angeführten Entscheidung des Bundesgerichtshofes gerade nicht zu entnehmen. Der Grundsatz, dass dem Mieter die Ableitung des Teilbetrages nachvollziehbar gemacht werden müsse, muss auch für die bloße Kostentrennung nach Gebäudeteilen gelten.

Diesen Anforderungen wird die Abrechnung der Klägerin nicht gerecht. Die Umrechnung zwischen der Gesamtölmenge und dem auf die Wohneinheit entfallenden Anteil wird an keiner Stelle deutlich.

Soweit die Klägerin jetzt vorträgt, dies Ergebnis sei durch Zähler gemessen worden, und Beweis für die Richtigkeit durch Vernehmung des Zeugen M. anbietet, kann dies zur Erläuterung der damaligen Abrechnung nicht (mehr) ausreichen. Der Vermieter muss dem Mieter die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zukommen lassen. Auch der Hinweis der Klägerin darauf, dass sie in ihrer eigenen Abrechnung von der Hausverwaltung keine genauere Aufschlüsselung erhalte, führt zu keiner anderen Bewertung. Zum einen mögen für die Abrechnungen innerhalb einer WEG andere Maßstäbe gelten, zum anderen beträfe dies lediglich dass Innenverhältnis zwischen der Klägerin als Miteigentümerin und der WEG (bzw. der Hausverwaltung) und könnte die Klägerin nicht von ihrer Verpflichtung im Verhältnis zu den Beklagten als ihren Mietern entlasten.

Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 ZPO).

Erstritten von RAen Steins & Schadendorff


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