Mieterhöhung. Bewertung. Ausstattung. Isolierfenster.

AG Hamburg-St. Georg, 920 C 87/06, Urteil vom 21. Juni 2006


Zum Sachverhalt

Die Parteien streiten über die Miethöhe für die vom Kläger an den Beklagten vermietete Wohnung in der Humboldtstraße.

Aus der Urteilsbegründung

Die zulässige Klage ist nur teilweise begründet.

Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung aus § 558 Abs. 1 BGB auf eine Netto-Kaltmiete von monatlich 294,96 Euro.

Die von der Klägerin begehrte Erhöhung übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete bis zu einem Betrag von 5,33 Euro pro Quadratmeter nicht.

Nach den unstreitigen mietwertbildenden Faktoren des § 558 Abs. 2 BGB ist die Wohnung der Beklagten in das Rasterfeld B 2 des Mietenspiegels 2005 für nicht preisgebundenen Wohnraum in Hamburg einzuordnen, in dem eine Spanne von 4,00 bis 6,89 Euro mit einem Mittelwert von 5,44 Euro angegeben ist. Eine Abwägung zwischen den wertmindernden und wertsteigernden Ausstattungsmerkmalen führt dazu, dass vom Gericht ein Quadratmeterpreis von etwas unterhalb des Mittelwertes für angemessen erachtet wird.

In Übereinstimmung mit der Auffassung der Beklagten liegen den Wohnwert mindernde Umstände vor.

Nach den Erläuterungen zum Mietenspiegel (Ziffer 6.3.1) gehören zu den wesentlichen Merkmalen einer Normalwohnung außer den in der Mietenspiegeltabelle genannten Ausstattungen unter anderem auch die Warmwasserversorgung in der Küche (Ziff. 2), die überwiegende Isolierverglasung (Ziff. 7), die Gegensprechanlage mit Türöffner (Ziff. 9) und ein Balkon (Ziff. 10).

An all diesem fehlt es in der in Rede stehenden Wohnung ganz oder teilweise. Der Kläger ist hinsichtlich der vermieterseitigen Gestellung der Warmwasserversorgung in der Küche darlegungs- und beweisfällig geblieben. Da es sich um einen wertbestimmenden und mithin anspruchsbegründenden Faktor handelt, liegt die Darlegungs- und Beweislast beim Kläger. Er müsste unter Beweisantritt (z. B. Vorlage von Handwerksrechnungen bzw. Benennung von Zeugen) mitteilen, wann und von welcher Firma der Einbau vorgenommen wurde. Wenn er den Einbau vorgenommen haben sollte, müsste ihm dies auch ohne größere Probleme möglich sein. Von dem Vorliegen einer überwiegenden Isolierverglasung wird hier ebenfalls nicht ausgegangen. Eine solche ist nur dann gegeben, wenn zumindest die wesentlichen Hauptwohnräume (Wohnzimmer und Schlafzimmer) mit Isolierverglasung ausgestattet sind und lediglich die Nebenräume (Küche, Bad und Toilette) andere Fenster haben. Gerade im Hinblick auf die Räume, in denen man sich als Mieter die meiste Zeit aufhält – und zwar tagsüber zum Wohnen und nachts zum Schlafen – besteht ein Interesse an der Isolierverglasung zum Lärmschutz und zur Wärmesicherung. Bei der in Rede stehenden Wohnung handelt es sich um eine 2,5-Zimmer- Wohnung. Eine Isolierverglasung ist nur bei einem der beiden ganzen und dem halben Raum vorhanden. Der zweite ganze Raum (Schlafzimmer) und die Küche verfügen nur über eine Einfachverglasung. Unstreitig hat die Wohnung keine Gegensprechanlage, ein Türsummer ist allerdings vorhanden. Die Beklagte kann mithin nicht ohne weiteres aus der Wohnung heraus erfahren, wer an ihrer Tür klingelt. Auf der anderen Seite hat sie jedoch die erhöhte Sicherheit einer automatisch schließenden Türanlage, die sie mittels eines Türsummers ohne Verlassen der Wohnung bedienen kann. Ebenfalls unstreitig verfügt die Wohnung über keinen Balkon.

In Übereinstimmung mit der Auffassung des Klägers ist die Lage der Wohnung allerdings als leicht wertsteigernd anzusehen. Die Wohnung liegt sehr zentral, verfügt über eine gute verkehrstechnische Anbindung (U- Bahn und S-Bahn) und ist nicht weit von der Außenalster mit ihren zahlreichen Grünflächen entfernt.

Erstritten von RAen Steins & Schadendorff


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