MIETERHÖHUNG. KRITERIEN ZUR WOHNLAGE

Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 24. Januar 2013, 44 C 201/12


Zum Sachverhalt:

Die Parteien verbindet ein Mietvertrag über eine Wohnung in der Oberstraße. Die Klägerin begehrt nunmehr die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB von der Beklagten.

Der begehrte Nettokaltmietzins liegt vier Prozent über dem Mittelwert des einschlägigen Rasterfelds H2 des Hamburger Mietenspiegels 2011. Die Wohnung befindet sich in normaler Wohnlage. Das Mietobjekt ist zudem mit fast bodentiefen Fenstern ausgestattet und besitzt einen Einbauschrank. Einen Balkon hat die Wohnung nicht. Im Jahr 1997 erfolgten Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen an Dach, Fassade, Heizungsanlage, Fahrstuhl, Hauseingängen, Küchen, Heizkörpern und Bädern. Die Beklagte hatte lediglich eine Teilzustimmung erklärt, da sie der Ansicht war, dass sich insbesondere der fehlende Balkon wohnwertmindernd auswirke.

Aus der Urteilsbegründung:

Die Beklagte ist auf vollständige Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung verurteilt worden. Die geforderte Mieterhöhung übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht. Das Fehlen des Balkons wirkt sich vorliegend wohnwertmindernd aus. Es stehen dem jedoch deutlich wohnwerterhöhende Merkmale gegenüber. Leicht wohnwerterhöhend zu werten sind im Hinblick auf die Ausstattung der Wohnung die fast bodentiefen Fenster und der vorhandene Einbauschrank. Der aufgrund der Modernisierungsbeziehungsweise Instandsetzungsmaßnahmen bestehende Zustand der Wohnung wirkt sich dagegen weder wohnwerterhöhend noch -mindernd aus, da die Maßnahmen bereits einige Zeit zurückliegen. Im Übrigen ist das Gericht von einer durchschnittlichen Wohnungsausstattung ausgegangen. Die Lage der Wohnung ist im Rahmen der normalen Wohnlage als deutlich überdurchschnittlich anzusehen. Die Oberstraße befindet sich in einer zentralen und attraktiven Innenstadtlage. Es bestehen überdurchschnittlich gute Verkehrsanbindungen sowohl durch die in der Nähe liegenden Bushaltestellen als auch durch die U-Bahn-Haltestelle Hoheluftbrücke. Zahlreiche gute Einkaufsmöglichkeiten finden sich im Bereich der Hoheluftchaussee und des Grindelbergs. Auch der Wochenmarkt an der Isestraße ist fußläufig zu erreichen. Die Wohnung befindet sich zudem in unmittelbarer Nähe des Bezirksamts. Das Univiertel mit einem vielfältigen Kultur- und Gastronomieangebot ist ebenso schnell zu erreichen wie zum Beispiel das Kino an der U-Bahn-Haltestelle Hoheluftbrücke. In unmittelbarer Umgebung dieses Abschnitts der Oberstraße finden sich villenbestandene Straßenzüge, die als gute Wohnlage eingestuft werden. Ebenfalls überdurchschnittlich sind die Naherholungsmöglichkeiten, der attraktive Innocentiapark grenzt an die Oberstraße und auch das Kaiser-Friedrich-Ufer sowie die Alster liegen nahe.

Die außergewöhnliche Lage rechtfertigt nach Ansicht des Gerichts die vorgenommene Überschreitung des Mittelwerts.

Erstritten von den RAen Steins und Schadendorff


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