Mieterhöhung, Bewertung, Balkon, Verkehrslärm

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 28. Mai 2009, 923 C 218/08


Zum Sachverhalt

Die Klägerin begehrt als Vermieterin die Zustimmung der Beklagten als Mieter zu einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für die von diesen bewohnte Wohnung in der Hammer Landstraße in 20537 Hamburg. Die 86 Quadratmeter große Zweieinhalb-Zimmer- Wohnung liegt im ersten Obergeschoss, sie verfügt nicht über Doppel- oder Isolierverglasung. Mit Schreiben vom 26.5.2008 begehrte die Klägerin die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete ab dem 1.8.2008 auf € 473,86. Dies entspricht einer Erhöhung des Quadratmeterpreises von € 5,0414 auf € 5,51. Die Beklagten stimmten nicht zu.

Aus der Urteilsbegründung

Die zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg. Der Klägerin steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 1, 558 b Abs. 2 BGB zu. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt nämlich nicht über dem bereits jetzt gezahlten Mietzins. Das Gericht erachtet die Ausstattung der Wohnung als unterdurchschnittlich. (wird ausgeführt)

Der Balkon der streitgegenständlichen Wohnung ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nur eingeschränkt nutzbar, er zeigt zu einem nicht unerheblichen Teil in Richtung der viel befahrenen Hammer Landstraße und grenzt unmittelbar an das mit Teerpappe abgedeckte Dach des benachbarten Ladengeschäfts an. Der von der Straße abgewandte Teil des Balkons zeigt nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht auf einen Park, sondern auf einen kleinen Parkplatz auf dem Hinterhof.

Je nach Baualtersklasse sind zudem im Rahmen der Ausstattung insbesondere die Belüftung, Besonnung, Schall- und Wärmeschutz zu berücksichtigen. Das Gericht hat im Rahmen der Beweisaufnahme festgestellt, dass die Verkehrsgeräusche der Hammer Landstraße in der gesamten Wohnung, also auch im rückwärtigen Teil, sehr laut und störend zu hören sind. Der Beklagte zu 2) hat glaubhaft ausgesagt, dass von dem unmittelbar unter der Wohnung liegenden Supermarkt immer wieder Geräusche, insbesondere von den Einkaufswagen, in die Wohnung dringen.

Die Beschaffenheit der Wohnung bzw. des Gebäudes ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme als durchschnittlich bis unterdurchschnittlich für ein Gebäude der Baualtersklasse 1961 - 1967 anzusehen. Das Treppenhaus wirkt heruntergekommen. Die Wohnung ist vom Treppenhaus aus nur über einen Laubengang zu erreichen. Im Erdgeschoss befindet sich ein Supermarkt, das angrenzende Ladengeschäft steht zurzeit leer.

In Bezug auf die Wohnlage weist die Wohnung Vor- und Nachteile auf, die gegeneinander abgewogen werden müssen. Eine normale Wohnlage ist in der inneren Stadt gekennzeichnet durch weitgehend geschlossene, zum Teil stark verdichtete Bauweisen, geringe Freiflächen und eine durchschnittliche Immissionsbelastung; zudem durch die Durchmischung mit Laden-, Büro-, Gewerbe-, und Industrienutzung, teilweise zählen hierzu auch noch beeinträchtigende Verkehrslagen (Ziffer 6.5 des Hamburger Mietenspiegels 2007). Eine gute Wohnlage wird in der inneren Stadt nach dem Hamburger Mietenspiegel insbesondere durch eine bis zu ca. fünfgeschossige Bauweise mit straßenbildprägendem Grün und gepflegtem Straßenbild gekennzeichnet. Negativ schlagen die erheblichen Immissionsbeeinträchtigungen durch die Hammer Landstraße, eine vierspurige Ausfallstraße, zu Buche, diese können auch nicht durch die zentrale Lage der Wohnung aufgewogen werden.

Geschäfte des täglichen Bedarfs sind in – für die innerstädtische Lage – normalem Umfange vorhanden, insbesondere befindet sich in unmittelbarer Nähe der Supermarkt. Ein straßenbildprägendes Grün oder ein gepflegtes Straßenbild ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme – auch im Hinblick auf die Leerstände in den Ladengeschäften – nicht vorhanden. Die Nähe zum Hammer Park ist unstreitig, wiegt aber die unmittelbar für das Mietobjekt gegebenen Verkehrsbelastungen nicht auf.

Das Gericht gelangt insgesamt bei Abwägung der Vor- und Nachteile, die hinsichtlich der Wohnung bestehen, zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete, die jedenfalls nicht über dem bislang geleisteten Netto- Kaltmietzins in Höhe von 5,04 € pro Quadratmeter liegt. Dabei verkennt das Gericht nicht, dass der Mittelwert für eine Wohnung der entsprechenden Baualtersklasse, Größe und Wohnlage bei 5,11 € pro Quadratmeter liegt. Angesichts der Minderausstattung der Wohnung und der Lage an der vierspurigen Ausfallstraße erachtet das Gericht aber einen Abschlag von knapp zehn Prozent für gerechtfertigt. Der Mietzins bewegt sich damit noch immer innerhalb der Spanne von 4,18 bis 5,91 € pro Quadratmeter. An diesem Ergebnis kann auch die Tatsache nichts ändern, dass die Klägerin den Mietzins seit 1994 nicht angehoben hat.

Eingesandt von RAen Steins & Schadendorff

 


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