Dringend notwendige Erhaltungsmaßnahme. Verwalterbefugnisse

Landgericht Hamburg, Urteil vom 10.04.2013 - 318 S 91/12, WEG § 21 Abs. 4, 8, § 27 Abs. 1


Zum Sachverhalt

Aufgrund eines Leitungswasserschadens kam es am Anwesen und insbesondere in der Souterrainwohnung des Klägers zu Feuchtigkeitsschäden. Nach zwei Jahren wird auf der Eigentümerversammlung beschlossen, dass Probebohrungen zur Ermittlung der Feuchtigkeitsbelastung vorgenommen werden sollen.

Im Dezember 2010 liegt den Eigentümern der entsprechende Untersuchungsbericht vor. Es wird im Jahr 2011 von einem Architekten ein entsprechendes Leistungsverzeichnis für die Schadensbeseitigung und Sanierung erstellt und vorgelegt. In der Wohnungseigentümerversammlung Ende des Jahres 2011 beantragt der betroffene Souterrainwohnungseigentümer einen Beschluss zu fassen, dass die Maßnahmen entsprechend des Leistungsverzeichnisses des Architekten durchgeführt werden sollen.

Die Eigentümergemeinschaft beschließt aber stattdessen, dass die Entscheidung über das "ob" der Maßnahme erst bis zur Einholung eines anwaltlichen Gutachtens zurückgestellt wird, spätestens bis zum 31.01.2012.

Der Souterrainwohnungseigentümer reicht eine Anfechtungsklage mit dem Begehren ein, dass dieser Beschluss für ungültig erklärt wird, des Weiteren hatte sich der Eigentümer auch gegen die Entlastung des Verwalters gewehrt.

Aus den Gründen

Dem Eigentümer wird Recht gegeben.

Der nach § 21 Abs. 3 und 5 WEG bestehende und nur beschränkt überprüfbare Ermessensspielraum bezüglich der Gemeinschaftsflächenverwaltung war hier auf null reduziert. Auch wenn entsprechende Maßnahmen mit sehr hohen finanziellen Belastungen verbunden sind, ist eine Verschiebung von Erhaltungsmaßnahmen nicht hinzunehmen, wenn eine fortschreitende Verschlechterung des Bauzustandes festzustellen ist. Nach so langen Zeitabläufen (mehrere Jahre) hätte nach Auffassung des Landgerichts zumindest ein Grundbeschluss über die Durchführung von Sanierungsmaßnahme gefasst werden müssen. Die Einholung des beabsichtigten Rechtsgutachtens bezog sich nicht auf neue Gesichtspunkte und hätte schon viel früher eingeholt werden können.

Ein Verwalter ist nicht berechtigt, bei einem finanziell weitreichenden Vorhaben, wie umfangreiche Erhaltungsmaßnahme nach einem Wasserschaden, eigene Entscheidungen zu treffen, denn seine Verpflichtung beschränkt sich auf die Information der Eigentümer nebst Vorbereitung entsprechender Beschlussfassungen.

Da der Verwalter diese Verpflichtungen erfüllt hat und die Eigentümerversammlung die vom Verwalter vorbereiteten Beschlüsse ablehnt, kann der Eigentümer nur gegen die übrigen Eigentümer wegen Ersatzansprüchen vorgehen, nicht aber gegenüber dem Verwalter, so dass die Entlastung des Verwalters zu Recht erfolgt war.


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