Einbau von Rauchwarnmeldern. Gemeinschaftseigentum. Kein Sondereigentum

Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.02.2013 - IV ZR 238/11 (Vorinstanz LG Hamburg und Amtsgericht Hamburg-Wandsbek)§ 10 Abs. 6 S. 3, § 5 Abs. 1 WEG; HBauO § 45 Abs. 6


Zum Sachverhalt

Bei den Parteien handelt es sich um eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Hamburg.

Nach § 45 Abs. 6 HambBauO besteht eine Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern. Die Wohnungseigentümer haben in der Eigentümerversammlung vom 20.04.2010 die Anschaffung von Rauchwarnmeldern zur Installation in den Wohnungen sowie den Abschluss eines Wartungsvertrages beschlossen.

Die jährlichen Wartungskosten sollten auf die Eigentumseinheiten verteilt und der Erwerb aus der Instandhaltungsrücklage finanziert werden.

Das Amtsgericht hat auf Antrag des Klägers die Nichtigkeit des Beschlusses festgestellt.

Das Landgericht Hamburg hat auf die Berufung hin das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung.

Aus den Gründen

Das Berufungsgericht hat den Beschluss nicht wegen fehlender Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft als nichtig angesehen.

Die Beschlusskompetenz ergibt sich nach Auffassung des Berufungsgerichtes aus § 10 Abs. 6 S. 3 WEG, da es sich beim Einbau von Rauchwarnmeldern um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht handele, deren Adressat der öffentlich rechtlichen Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit seien. Es liegt insoweit kein unzulässiger Eingriff in das Sondereigentum vor, da es nicht ungewöhnlich sei, dass sich Gemeinschaftseigentum im Bereich des Sondereigentums befinde. Weiter ist zu berücksichtigen, dass es zu den Obliegenheiten des Versicherungsnehmers einer Feuerversicherung gehöre, die öffentlich rechtlichen Vorschriften über den Brandschutz einzuhalten, so dass es grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung entspräche, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft den Einbau und die Wartung der Rauchwarnmelder durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehe.Der Bundesgerichtshof bestätigt die Auffassung des Berufungsgerichtes, dass die nachträgliche Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern von der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer gedeckt ist. Der Bundesgerichtshof folgt der überwiegenden Ansicht in Literatur und Rechtsprechung, dass die Wohnungseigentümer den Einbau von Rauchwarnmeldern jedenfalls dann beschließen dürfen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht.

Nach § 45 Abs. 6 der HambBauO sind Schlafräume, Kinderzimmer und Flure über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens mit einem Rauchwarnmelder auszustatten. Ferner ist angeordnet, dass vorhandene Wohnungen bis zum 31.12.2010 mit Rauchwarnmeldern auszurüsten sind.

Aus § 5 Abs. 2 WEG folgt, dass Rauchwarnmelder nicht im Sondereigentum stehen können, da es sich um Teile des Gebäudes handelt, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Zu solchen Teilen zählen Rauchwarnmelder jedenfalls dann, wenn sie gesetzlich vorgeschrieben sind.

Rauchwarnmelder, die ein Wohnungseigentümer in seinen Räumen bereits selbst angebracht hat, stehen bei der Einordnung als Zubehör zwar in dessen Eigentum. Die Wohnungseigentümer sind hierdurch aber nicht gehindert, den Einbau von (neuen) Rauchwarnmeldern zu beschließen. Inwieweit sie bei der Beschlussfassung darauf Rücksicht nehmen müssen, dass einzelne Eigentümer ihrer Einbaupflicht bereits nachgekommen sind, ist eine Frage der ordnungsgemäßen Verwaltung, nicht aber der Beschlusskompetenz.

Die Beschlusskompetenz umfasst auch Entscheidungen über die regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder.


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